Forbes Nisan sayısındaki son yazımda piyasa hareketlerinin
öngörülemiyeceğini bir kez daha söylemiş ve uzmanların bütün olumsuz
beklentilerine rağmen hisse varlık sınıfında uzun vadeli pozisyon alınmasını
önermiştim.İşte o günden bugüne ne siyaset aktörlerinde değişen bir şey oldu ne
de jeopolitik risklerde olumlu yönde bir iyileşme.Ancak global fon akışları
tekrardan riskli varlıkların ve bizim gibi gelişmekte olan ülkelerin lehine döndü
ve neredeyse bir ralli yaşadık.Türkiye’nin kırılgan beşlinin en kırılganı
olduğuna dair yemin billah eden yabancı aracı kurum analistleri geçen Haziran
ayından sonra görülen en düşük değerden neredeyse %30 değer artışı yaşamış
endeksin çok ucuz olduğunu söyleyerek alım önerisi üstüne alım önerisi yapıyorlar.
Tv’lerde ben de dahil kısa vadeli görüşünü paylaşanların ve finansal
piyasaların sırrını çözmüş edasıyla yorum yapan arkadaşların geriye dönük bant
kayıtlarından bir program yapılsa ya da bu arkadaşların görüşlerini uygulama fırsatı buldukları yatırım ürünlerinin
performansları ortaya konsa oldukça eğlenceli programlar çıkardı sanırım.
Bu filmlerin keyfini kaçırmak istemem ama işin doğrusu
şudur:global dev fonlar hareket eder ve biz onlar hareket ettikten sonra
yaşanan gelişmelere bir açıklama bulmaya çalışırız.Bu yüzden kısa vadeli hareketleri
tahmin edip işlem yapmaya yönelmek abesle iştigal etmektir.İşin kötüsü herşeyin
sırrını çözmüş bu uzman arkadaşların yönlendirmesiyle artık,FX gibi çok daha
sofistike ve öngörülmesi daha zor
yatırım araçlarında çok büyük hacimler yapılıyor.Yatırımcı tabanımızın profili
kısa vadeli hareket edip kısa vadede zengin olma olma hayallerine uygun bir
yapıda olduğu için ne yazık ki bu zaafı bir iş modeline çevirmiş kurumlar da
sözkonusu.Sermaye piyasaları için yatırımcı tabanının genişlemesini beklerken
her geçen gün mağdurların sayısı artmaya devam edecek gibi.
Neyse konuyu dağıtmıyayım.
Global piyasalara yeni bir likidite dalgası gelirken
Türkiye’de tasarrufların önemli bir kısmının hala risksiz varlık sınıflarında
değerlendirildiğini ve aynı geçen sene olduğu gibi bu sene de bu varlık
sınıfındaki birikimlerin reel olarak negatif getirilerilerle karşı karşıya
kalabileceğini söylemek ve hisse varlık sınıfının önemini bir kez daha hatırlatmak
isterim.
Hisse yatırımın başarılı olması için de iki şey gerektiğinin
altını bir kez daha çiziyorum:hissedarı olduğunuz şirketi iyi tanıyın ve bu gürültüye kulaklarınızı
tıkayın.Eğer hisse yatırımınızı uzun vadeli stratejik bir hissedar gözüyle
yapabiliyorsanız hisse piyasası sizin için bir kaybedenler kulübü olmaktan
çıkacaktır.
Peki uzun vadeli stratejik bir hissedar gözüyle nasıl yatırım
yapılır?Bunu anlaşılması kolay olsun diye ve Türk yatırımcısının çok da sevdiği
gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren şirketler örnekleriyle yapmaya çalışacağım.
Hepimiz hisse yatırımına göre gayrimenkul yatırımını çok daha kolay yaparız ve geceleri çok
daha rahat uyuruz.Sağolsun İstanbul da taşının ve toprağının altın olması ve
uygulanan politikalarla yatırımcısına şimdiye kadar iyi getiriler de
sağladı.İstanbul rantı üzerine kurulmuş büyük ve küçük önemli bir yatırımcı
tabanından bahsedebiliriz.Yeni inşaat projelerinin başlangıç aşamasında alıp
bitmesine yakın satmaya dayalı
Türkiye’ye özgü bir yatırım modeli bile oluşmuş durumda.
Peki gayrimenkul riskini alan bu kadar geniş yatırımcı
tabanı var da neden borsaya kote GYO şirketleri bu ilgiden nasibini
almaz?Piyasada kote olmuş gyo hisseleriyle, herhangi bir gayrimenkulun değerini
etkileyen farklı bir dinamik var mıdır?Kesinlikle yok.O zaman neden
gayrimenkulde dönüşler neredeyse 30 yılı
geçmişken gyo şirketleri yaklaşık 10 fiyat-kazanç çarpan oranlarıyla ve ortalamada
net aktif değerlerine göre %40 iskontolu işlem görür?*Çünkü Dayanak varlıkları
aynı olmasına rağmen birisi hisse senedi diğeri gayrimenkul.Ama baktığınız
zaman aslında aralarında sadece algılamaya bağlı bir risk farklılığı var.GYO
hissesi birçok kişinin algıladığı gibi varlık sınıfı olarak gayrimenkulden
farklı değildir.Bu tamamen hisse yatırım kültürünün gelişmemiş olmasına bağlı
bir algı farklılığıdır.Eğer siz bu algınızı düzeltebilirseniz piyasada varolan
bu yanlış algının sağladığı uzun vadeli fırsatları bir hisse yatırımcısı olarak
lehinize değerlendirebilirsiniz.
Bir GYO şirketinin piyasa değerini etkileyen unsurlarla bir
gayrimenkulun değerini etkileyen unsurlar neredeyse birebir aynıdır.Gürültüye
kulağınızı kapamanız kaydıyla GYO hissesi aslında sizin için bir gayrimenkul
yatırımıdır.Hem de sizin, bir küçük yatırımcı olarak asla erişemiyeceğiniz gayrimenkul
varlıklarına erişim sağlayan; operasyonel olarak sahip olması ve yönetmesi
gayrimenkule göre çok daha kolay olan ve vergisel avantajları da olan bir
yatırımdır.
Siz Kanyon Alışveriş Merkezine ortak olabilir misiniz?Ya da
Leventin merkezinde bulunan İş Kulelerine?Bir sürü yerli yabancı kurumsal
şirketin kiracınız olmasını istemez misiniz?Bunun için yapmanız gereken tek şey
ISGYO hissesi almak.Bunu alarak Tuzla ve İzmir’de devam eden karma projelere
ortak olabilir ve şirketin şimdiden pozisyon aldığı ve planladığı
Kartal,İstanbul Finans Merkezi ve Topkapı projelerinde siz de yer alabilirsiniz.Her
sene de üstüne karpayınızı alırsınız.
İstanbul’un Kuzeyi imara açılıyor ,çevre etkileri bir yana ,millet
parsayı götürdü diye hayıflanıyor musunuz?EKGYO hissesi alarak İstanbul’un
imara açılacak Kuzeyi de dahil,İstanbul’un heryerindeki yeni gelişen yerlerdeki
ve ana merkezlerdeki projelere satıştaki dairelerin metrekare fiyatlarından çok
daha ucuza ortak olabilirsiniz.
Üçüncü köprü Riva’yı kıymetlendirecek diye oradaki az
sayıdaki satıcıyla ya da zebil sayıda emlakçıyla görüşmek için defalarca oralara
gitmenize gerek yok;AGYO ve YKGYO çoktan o bölgede pozisyon almışlar.AGYO hissesi
alarak Riva potansiyeline ortak olmakla kalmayıp aynı zamanda Ankara’nın en
prestijli AVM’sine de ortak olabilirsiniz.
Otelcilikte çok iyi para var,Galataport’tan önce Karaköy’den
bir yer alsaydık parayı götürmüştük diye üzülüyor musunuz?Karaköy’ün en büyük
oteli AKFGY’nun portföyünde tamamlanmak üzere.Bununla birlikte yurtiçi ve
yurtdışında toplam 2770 odalı bir portföyün de ortağı olabilirsiniz.İşletmesiyle
de uğraşmanıza gerek yok dünyanın en büyük oyuncuları ile kontratlar yapılmış bile.
Siz bir gayrimenkul yatırımcısı olarak AVM açabilir
misiniz?TRGYO sizin için açmış; hem de en büyüklerini.Portföyünde İstanbul
ağırlıklı olmak üzere Türkiye’nin çeşitli yerlerinde toplam 374 bin metrekare
kiralanabilir AVM alanı var.Üstelik bu portföyle birlikte en merkezi lokasyonda
iki tane a plus ofis projesine ve çeşitli turizm projelerine de ortak olmuş
olacaksınız.
Bu AVM’lerin yerini mi beğenmediniz buyrun size AKMGY.
AVM piyasası doydu,gelecek lojistik gayrimenkulunde mi diyorsunuz?RYGYO
lojistik açıdan stratejik yerlerde 297 bin metrekare kiralanabilir depo alanına
ortak olma şansı veriyor.
Siz bu şirketlerin yöneticileri kadar donanımlı olabilir
misiniz?Arazilerin vasıfları ve imar planlarıyla ilgili karmaşık mevzuata dalıp
bu işlerle uğraşabilir misiniz?Gayrimenkul piyasasının ne kadar asimetrik
bilgiyle dolu olduğunu,operasyonel zorluklarını ve etkin olmayan bir piyasa
olduğunu da düşünürsek gayrimenkul yatırımını hisse senedi aracılığıyla yapmak
çok daha makul değil mi?
İstanbul’un en değerli gayrimenkul varlıkları halkaaçık durumda
ve uygun fiyatlarla işlem görüyor.BIST’te işlem gören bu hisseler sanal şirketlere
ait değil; bu şirketler sizin hergün yanından geçtiğiniz,içine girdiğiniz ,alışveriş
yaptığınız,konakladığınız,kira ödediğiniz, keşke buralarda bir mülküm olsa
dediğiniz yerlerdeki varlıklara sahipler.Bunları siz de kolaylıkla
inceleyebilirsiniz. Halkaaçık şirketler oldukça şeffaftır.Gyo’ların mali
tabloları ve portföyleri ve projeleri hakkında çok detaylı bilgiler
edinebilirsiniz.
Ama elbetteki bazı hususlara da dikkat etmek gerekir.Gyo’lara
sağlanan vergi avantajından dolayı bazı şirketler gayrimenkul varlıklarını bir GYO
şirketine koyarak halkaarz etti.Bu yüzden varlıkları daha çok ana şirkete
kiralanmış ve bağımsız proje üretmeyen şirketler net aktifine göre çok
iskontolu olsa bile sizin için iyi bir yatırım olmayabilir.İyi bir gayrimenkul
yatırım ortaklığı şirketinin iyi varlıklara sahip olması,gelecek potansiyeli
taşıması ve değer yaratma becerisi olması gerekir.Hatta bazen bu üçüne
fazlasıyla sahip olana net aktif değerine göre prim bile ödenebilir.
İkinci bir husus da hisse yatırımlarında sürekli altını
çizdiğim kurumsal yönetim kalitesidir. Şirketin matematiği iyi olabilir ama
kimyasının da iyi olması gerekir.Bu hususlara dikkat etmek kaydıyla GYO hissesi
yatırımının gayrimenkul yatırımını seven Türk yatırımcısının hisse yatırımına
ayak basması ve hisse yatırımının nasıl yapılması gerektiğini öğrenmesi
açısından iyi bir yatırım aracı olduğunu düşünüyorum.GYO hisseleri alternatif
getirilerin tekrardan düştüğü bu dönemde
yatırımcı için iyi bir seçenek olabilir.Bunun için kumarbaz gözlüğünü bırakıp
yatırımcı gözlüğünü takmak,algıları değiştirmek ve biraz da ders çalışmak gerekiyor.
Bülent Topbaş
* Net Aktif Değeri’ne göre %80 primli gözüken DGGYO hariç en
büyük 10 gyo şirketinin ortalaması.
Forbes-Temmuz 2014
